No mês passado, fui a um jantar de “open house” de um colega. Ele chamou alguns amigos para mostrar o apartamento que comprou. Na verdade, ele havia adquirido o imóvel dois anos antes, quando o prédio ainda estava em construção. O apartamento estava impecável, decorado com extremo bom gosto, e o prédio, um verdadeiro clube com infraestrutura de tirar o fôlego.
Minha esposa sempre me repreende com minhas perguntas, mas eu não resisto. Minha curiosidade é sempre financeira, e eu nunca tenho receio de perguntar. Sempre explico que é para fins acadêmicos.
Então, fui direto ao ponto: “Quanto você pagou?” Na verdade, eu já sabia o que esperar. Quando o assunto é só decoração e elogios ao imóvel, o lado financeiro quase sempre tem algum problema. Afinal, quem não gosta de se gabar de um bom negócio financeiro.
Meu colega deu a primeira resposta típica: “Eu comprei para morar.”
Fiz uma expressão de assentimento, mas insisti: “Sim, mas quanto foi?”
Ele então disse: “Paguei R$ 4,2 milhões.”
Já fiz as contas na cabeça e disse: “Com 200 metros quadrados, dá R$ 21 mil por metro quadrado.” E foi só esperar. Nem precisei perguntar, e ele completou: “O corretor falou que vai para R$ 30 mil por metro quadrado em três anos.” Somando os dois anos que já passaram, totaliza 5 anos de projeção do corretor.
Aí perguntei: “E quanto está agora?”
Ele respondeu: “Bom… caiu pontualmente para R$ 18 mil por metro quadrado.”
Perguntei então: “O que aconteceu?”
Ele explicou: “O corretor falou que surgiram muitos lançamentos, e a oferta fez o preço cair momentaneamente, mas logo volta.”
Para quem leu o artigo de ontem, a conexão é clara: o ativo descrito ontem era um imóvel. Mas ao revelar o nome, o impacto muda, e muitos investidores, ao ouvirem a palavra “imóvel”, já pensam em segurança e valorização. É o tipo de viés que faz com que o investimento pareça automaticamente vantajoso, sem a devida análise dos custos e riscos envolvidos.
Como aconteceu com meu colega, investidores em imóveis estão sujeitos a perdas no curto prazo e, muitas vezes, obtêm rentabilidades bem inferiores a alternativas de renda fixa. Um detalhe que não mencionei é que meu colega está financiando o imóvel com uma taxa de TR + 12% ao ano. Com a TR em torno de 1,3% ao ano, ele paga cerca de 13,3% ao ano. Em uma aplicação tributada, para igualar esse custo, ele teria que ganhar mais de 16% ao ano.
Se o corretor do meu colega estiver certo e o imóvel chegar a R$ 30 mil por metro quadrado em cinco anos desde a aquisição, isso representaria uma valorização de cerca de 7,4% ao ano. Mesmo considerando a economia de aluguel como um ganho de 5% ao ano, ele não chegaria a cobrir o custo do financiamento. E, honestamente, acho que o corretor foi otimista para fechar a venda.
Além disso, se ele por acaso vendesse o imóvel em cinco anos, teria que pagar a comissão de corretagem, que pode chegar a 6% sobre o valor. Esse custo adicional compromete ainda mais o retorno.
Volte agora ao artigo de ontem e reveja as características do ativo. Quando apresentei estas características no artigo anterior, a maioria das respostas classificou o investimento como arriscado, recomendando alocar no máximo 20% do patrimônio.
Tenho certeza que agora, ao ouvirem o nome “imóvel”, muitos minimizariam essas características e associariam o termo apenas à segurança, ignorando custos e riscos.
Não quero dizer que imóveis sejam um investimento ruim, mas, pelo montante e risco envolvidos, merecem um cuidado maior e uma análise criteriosa. Meu colega, por exemplo, investiu quase todo o seu patrimônio em um único ativo que caiu 14,3% em dois anos.
A perda econômica foi superior à perda financeira de R$ 600 mil, pois se ele tivesse colocado o dinheiro em uma renda fixa, teria muito mais. E nem estou contando o custo do empréstimo que está corroendo seu patrimônio e tem uma taxa maior que o CDI. Isso pode comprometer significativamente sua capacidade de poupança para a aposentadoria.
Agora, a questão é: se ele tivesse visto apenas as características e os riscos, teria feito esse investimento? Sinceramente, espero que ele não leia esse artigo, mas duvido.
Em breve abordo outro investimento fornecendo apenas as características para entender se o adjetivo que você atribui representa a característica real do ativo.
Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.
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